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第6章 论买房后立刻办房产证过户登记的重要性

作品:《 国姓窃明

       对郑家人使用过第一轮烟雾弹后,穿越以来一直神经紧绷的沈树人,总算可以稍微松懈几天,调整一下状态。



       每天跟新结交的张煌言、顾炎武参加一些堂会、文会,进一步适应明末的社会生活,磨合一下言行举止。



       闲下来的时候,就翻翻《大明律》,慢慢琢磨完善他的“学薛蟠那样假装犯事借故去南京”计划。



       反正这些事情急也没用,沈树人已经想明白了,事情要分两手做:



       一方面他要筹划好自己如何犯事、后续如何走司法程序。



       另一方面他要静待郑家被挤兑中计后、先把郑森送来苏州,造成一定的既定事实。



       如果后一方面还没影儿,前一方面就推进得太快,反而有可能引起对方警觉从而坏事。



       所以,沈树人估计自己有半个月的时间,来慢慢琢磨谋划。



       当然,这个过程中,他也不能完全放任事情自然发展,所以骗完郑家人后的第二天,他就跟父亲沈廷扬商量了一下,让父亲赶快回复一封密信给兵部尚书杨阁老,汇报一下眼下的项目进度——



       那种需要半个月甚至一个月才能见成果的项目,中间定期向领导汇报,是很重要的。



       可以强调任务遇到的新突发情况、新困难,并且表明自己已经想到办法解决这些困难。

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       人在职场,不仅要会做事,还得会来事。抓住一切机会在领导面前表现、多汇报几次PPT总没错。



       不过,沈树人的这种风格,一开始着实让沈廷扬有些不适应。



       沈廷扬这人官场觉悟其实不高,只是擅长做生意、擅长管理财务账目,属于这个时代偏理工科的人才,说白了就是数学好。



       尤其沈家有几百万两的家产,沈廷扬这种人做官多年,始终不在乎巴结上官,反正不巴结日子也过得很好了,又不指望靠升官来贪污。



       明朝的人工作节奏普遍也慢,通讯也不方便,“事中汇报”的习惯确实没形成。所以沈树人这种21世纪职场卷出来的汇报狂,看起来就很显眼了。



       沈树人反复劝说,跟父亲强调:



       “杨阁老交办的这事儿,本来这个月就该有眉目的,现在至少又往后多拖了一个月,而且父亲还给国子监回复了一封帮我请病假的信。



       这要是不跟杨阁老透个底让他安心,恐怕等不到这事儿办完,杨阁老就已经开始记恨我们了。



       而且,我们自己送信主动汇报,还可以把郑家人描述得更加奸诈警觉一些,就说他们消息非常灵通,杨阁老的秘信刚送到我们沈家后不久、郑家就上门阻挠了。



       如此,这事儿暂时没办成,罪责也可以往郑家的刁钻上推几分,而我们只是出于谨慎谋国,没敢妄动,但已经想尽办法在促成。”



       如此苦口婆心,沈廷扬思量之后,觉得确实有理,就仔细斟酌写了一封密信,等个合适的时机,让绝对保密的心腹送去——



       当然,这次用的是沈家自己的船和人送信,神不知鬼不觉,郑家压根儿不知道沈家跟杨嗣昌有联络。



       送信的过程,也是颇为周折,最后一直拖到六月初才到杨嗣昌手上。



       这主要是因为杨嗣昌如今的住所也是飘忽不定。五月初时杨嗣昌还在京城,受命督师六省后就南下了。



       原本杨嗣昌定下的驻地应该是在武昌或者襄阳,主要围堵张献忠或罗汝才。但他南下途中,就发生了好几次贼情糜烂扩大的状况,逼得杨嗣昌不得不一路走一路安排堵漏。



       最新的贼情蔓延,往东已经到了淮南的大别山区,主要是马守应等人为首的“革左五营”。如果放着不管,就有可能一路蔓延到合肥,威胁到南京的江北地区周边。



       所以杨嗣昌在半路上紧急调整了行程,先在合肥驻扎一段时间,督促驻守合肥的史可法堵住流贼的继续东扩,等稍稍稳住局势后,再去武昌和左良玉会合。



       好在沈廷扬派去的信使也比较机灵,半路上一路打探消息,才没有错过杨嗣昌的驻地,把信送到了合肥。



       杨嗣昌百忙之中,对之前交办的那些小事,其实都有些遗忘了。



       如今看到沈廷扬的回信,里面强调了自己无论如何一定完成杨阁老的使命、还说了郑家有多么完善的情报网、消息多么灵通,得到熊文灿下狱讯息的时间,竟然不比杨阁老您晚多少……



       看完之后,沈廷扬好歹也在杨嗣昌心中留下了一个“勤勉”的影响,也充分认识到了这个任务确实有难度,要是后续能做好,一定得好好嘉奖。



       ……



       话分两头,



       随着时间进入六月初,苏州这边,距离沈廷扬最初穿越也有十来天了。



       十天《大明律》研究下来,他也总算把“如何犯一个需要被提到南京复核的案子”的计划,初步想出来了。



       不得不说,沈廷扬的思路,最终还是被《红楼梦》的路径依赖所吸引。他想到的办法,也跟薛蟠“跟冯渊争买香菱、打死人命”比较相似。



       但具体细节和违法性设计上,还是截然不同的。



       因为沈树人毕竟有后世的法律思维,他对“物权和债权”的差异认识度,绝对比任何一个明朝人都深刻。



       所以,他一开始就想设计一个“先买的人没有登记或者交付,只有契约,而他作为后买的人,有登记和交付,有官府登记过的公信力证据”,



       这样一旦先买的人上门争夺,那就是“抢夺奴婢”,或者“私闯民宅”,如果对方主动挑起冲突,就算反击打死了也不犯法。



       而且,沈树人还详细查阅了《大明律》,还真就找到了一些可以加以利用的边缘条款。



       这事儿用法言法语说起来比较复杂,但是用人话翻译一下、举个例子,就很容易让人听懂了。



       比如,就拿《红楼梦》上薛蟠打死冯渊的案子来说,曹雪芹原本写这个案子,是想抨击“封建豪强恶霸有多嚣张”,



       但显然曹雪芹只是个文学家,同时也是法盲。这个案子只要稍微调整一些细节,薛蟠就可以无罪了。



       中国古代虽然没有《物权法》,但物权高于债权的朴素思想还是有的。



       冯渊买香菱、买了之后“要三日之后再来迎娶”,也就是说他买了人之后没有“交付动产”这个动作,没有事实上占有香菱。所以他对香菱的权益,还是一个“债权”,是一个相对的契约权。



       薛蟠虽然是后买的,但他买的时候看到的香菱,还是一个没有被“占有”的状态,他就属于法律上的“不知情的善意第三人”。



       而薛蟠并没有想娶香菱,他多半也不会有“三日后再来隆重迎娶”的仪式。以薛蟠这种呆霸王不重视侍女的脾气,多半是交了钱就要提人。



       当然,《红楼梦》里没说薛蟠付了钱后就提人。但如果薛蟠提了人,那香菱这个“动产”的交易就被他“交付”了,“事实占有”了,“债权”就成功转化成了“物权”,



       而物权是高于债权的,冯渊再拿着契约要到薛家上门要人,如果起了武力冲突,薛蟠就可以凭对方“私闯民宅、夺人奴婢”正当防卫。



       这个法律逻辑,跟“一房二卖”类案子中,先买的人只签了合同却没过户房产证、后买的人过户了房产证、打官司到法院,法院就会把房子判给后买并办了房产证的人,是一个逻辑。



       不动产物权看登记,动产物权看交付,没有登记和交付这个动作,债权就只是债权,是低一等的相对权。



       有了交付或者登记这个动作,才上升到更尊贵的物权、绝对权。



       明朝没有《物权法》,但明朝也是有人身和地产交易的登记/公证制度的,一般卖人卖房,都要地方上的里长乡贤、叫上左邻右舍一起为见证,登记明白、公示乡里。



       《大明律.户律》还规定了典买田宅一定要公证缴纳契税,如果没有契税的要鞭笞四十。



       而后来的买家如果公证缴纳了契税,那就当然保护后来手续全面的买主。先买而没公证没交契税的但凡上门争夺,就是私闯民宅了。



       所以,沈树人如果设计一个案子,在苏州地界找一个“别人偷偷买了的女人或者产业,但还没来得及办理登记”,然后他也去买,打个时间差抢先做个公证登记,他就可以截胡成功。



       如果对方再跟冯渊一样上门抢夺,他就可以正当防卫个痛快。



       不过,思路虽然有了,如何具体实施、如何寻找目标,沈树人还是有些犹豫的。这才导致他从五月底一直拖到六月初,放弃了好几个潜在目标,迟迟不能出手。



       毕竟他是21世纪来的人,是有道德底线的,不想对付那些苦哈哈的法盲。



       如果一个买女人买产业的人,仅仅是因为不懂法律、没有及时登记,就设计引诱激怒对方、再反杀,沈树人在道德上也有些受不了。



       他还是想找个行侠仗义的机会,最好被他反杀的人,本身就是一个欺男霸女的恶霸,他再去以毒攻毒、以阴制阴,那就完全没有心理负担了。



       而且,如果对方不够恶霸的话,被截胡了之后很有可能直接选择认怂,都不会上门争斗,那沈树人还正当防卫个毛线?



       你首先得做好情报调研,确保被你招惹的人是个一点就爆的炮仗,不能是胆小怕事之辈。



       所以,沈树人才暂时放缓了节奏,不到最后关头,他宁可再等等,多找找看值得他惩戒的目标。



       在这个寻找的过程中,沈树人数次失败、放手、转变目标,但这些失败尝试也不是完全没有成果,至少让沈树人又总结出了几条选取目标的指标。



       “看来,要选择那些至少涉及成千上万两银子的大额交易标的来截胡,同时这个交易标的价值还得是之前被严重低估了的、截胡之后有很大的溢价空间。



       如此一来,被我截胡的人才有比较高的概率是有实力、不怕事的恶霸。同时也有足够强力的动机,来把被截胡的标的抢回去。



       要是跟薛蟠买香菱的案子那样,花五两银子就能买到的丫头,那原买主可不就得是冯渊那种苦哈哈胆小怕事的小乡绅了?这种人一来杀他太无辜,二来多半也没胆子反抗。”



       总结出这条宝贵经验后,下一步的问题,就成了:如何在苏州府地界,短期内就找一个涉及成千上万两的“不规范交易”来截胡呢?



       涉及到这种金额,如果是买庄园田产,那多半能有良田、桑园数百亩以上,或者是有配套的绣纺、织纺等工场一并转让。这样的大交易,每年都不多见的,短时间内要找到,很不容易。



       如果不是买庄园田产,而是买女人,那几千两银子基本上都是花魁赎身级别的交易了。要找到这样的女人刚好被赎身能打时间差、还有人争风吃醋,似乎也不容易。



       偏偏沈树人打听这些消息时,还得拐弯抹角地打听,哪怕是动用父亲的势力和资源,他也不敢明说自己到底要找什么。毕竟这种卑鄙的手段不好彻头彻尾说出来。



       ……



       时间转眼来到六月初五。



       这天按说又是轮到沈树人包场堂会请客,请张煌言、顾炎武等人文会切磋、讨论时政的日子。



       沈树人知道憋在家里也无助于谋划,《大明律》上相关的篇目他也学得差不多了,便一大早就存着心事前去赴约。



       没想到,堂会上表哥和顾炎武的几句随口起哄,倒是启发了他。



       ——



       PS:签约了,下周开始上推,那就下周开始提升到每天两更,上下午各一更。



       明天的那一更调整到下午两点上推以后。下周一的第一更会放在这周日半夜过后,下周二开始恢复完全正常时间。



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       这周外面学生档在期末考试,看书的人也有所下降,下周估计也不多,下下周流量正常了,再加点字数吧。